不動産評価額査定システムと遺産分割協議書との連携
不動産評価額査定システムは、不動産取引・納税額確認・遺産相続・財産分与をするための査定システムで、遺産分割協議書との直接的な連携はありません。
遺産相続は、家族や近親者が亡くなると必要になります。遺産相続は、遺産相続をすることが判明した時点から10ヶ月以内に、相続税を納付しなければなりません。そのため、相続人が複数人いるときは、相続人全員による話し合い（遺産分割協議）で遺産を分配する必要があります。遺言書がないとき、遺産分割の配分・方法は、相続人全員が合意すれば問題ありません。該当の遺産を各相続人で分けるにあたり「誰が」「どの遺産を」「どれだけ取得するのか」協議した上で、『遺産分割協議書』を作成しなければならない大切な書類になります。
これから、不動産評価査定の仕組み、遺産分割協議書を紹介します。
目次
１．不動産の評価額を調べます。
２．不動産の評価額以外の価額を調べます。
３．目的別の不動産価格から、遺産分割に向けの価額を知りましょう！
４．目的別の不動産価額が判明すると、遺産分割協議書に引継ぎできます。
５．遺産分割協議書を紹介します！
まとめ
１．不動産の評価額を調べます。
不動産の価格を調査するときは「不動産評価額」という用語が多く使用されますが、一般的に不動産の評価額は、固定資産税評価額のことをいいます。
固定資産税評価額は、総務省が定めた固定資産税評価基準に基づいて、全国の市区町村が公表した価格です。毎年納付する固定資産税・都市計画税の納税額を算出するために必要な課税標準額です。
１－１．固定資産税評価額を紹介します。
固定資産税評価額は、固定資産税を算出する際の基準値として使用され、課税標準額を算出します。固定資産税額は、固定資産税額 ＝ 課税標準額 × 1.4％（標準税率）となります。
１－２．固定資産税評価額の調べ方を紹介します。
不動産所有者には、市区町村から固定資産税納税通知書・固定資産評価証明書で確認できます。固定資産税納税通知書は毎年1月1日時点の不動産所有者に対して、4〜5月に送付されますます。また、固定資産評価証明書は、市区町村で発行されます。
２．不動産のそのほかの価格を紹介します！
固定資産税評価額以外に、実勢価格・公示地価・路線価の価格があります。
２－１．公示地価
公示価格は、その年の1月1日時点の標準値の1㎡あたりの価格を、国土交通省が地価公示法により公表している価格です。実売価格や市場価格ではなく、一般の土地取引価格の目安となる価格のことです。
公示地価は、相続税評価額・固定資産税評価額の目安・公共用地の取得額・金融機関の担保評価額、企業が保有する土地の時価評価額の基準として活用されます。不動産鑑定士が評価をして、土地鑑定委員会で最終的に決定する価格です。
２－２．路線価
路線価は、国税庁が公表する道路に面する標準的な宅地1㎡あたりの価額です。路線価は「相続税路線価」「固定資産税路線価」があります。
２－２－１．相続税路線価
相続税路線価は、土地の相続税・贈与税等を算出するときに使用します。
２－２－２．固定資産税路線価
各市区町村が決定する土地の固定資産税評価額で、鑑定評価の算定基準になる価額です。東京都23区は東京都が決定します。
２－３．実勢価格
実勢価格は、実際に不動産を取引する市場価格のことです。時価ともいわれます。土地の取引が実行されると国土交通省に取引データが集まります。
３．目的に応じた不動産価格を知りましょう！
それぞれの価額をどのようなときに、どの価格を調べればよいのか紹介します。
| 目 的 | 参考にする不動産価格 |
| 不動産の売却 | 実勢価格、傾向を掴むものとして公示地価、路線価、不動産会社の査定額 |
| 固定資産税、不動産取得税等の金額を計算用 | 固定資産税評価額（課税標準額） |
| 不動産の相続 | ・相続税の金額を知りたい場合 土地：相続税路線価、建物：固定資産税評価額 ・相続した不動産の市場価値を知りたい場合 実勢価格 |
| 財産分与 | 実勢価格、不動産鑑定評価額（当事者間で合意がとれない場合） |
| 贈与税の算出 | 土地：相続税路線価、建物：固定資産税評価額 |
| 裁判・調停 | 不動産鑑定評価額 |
４．目的に応じた不動産価格が判明すると、遺産分割協議書に引継ぎできます。
相続財産が現金・預貯金のときは金額がはっきりしていますので評価する必要はありません。株式のときは、上場株式ならば日々の株価を確認することができます。
しかし、相続財産の中で不動産価格の評価は、評価方法が多岐に渡るので難儀をするといわれています。不動産評価額は似ているものありますが。同じものは存在しません。前章で紹介した「不動産の相続」または「財産分与」に基づき、不動産の価格を算出していきましょう。不動産は相続財産で最も高額ですので、遺産分割協議を開いて、十分な話し合いをして合意をしましょう。
５．遺産分割協議書を紹介します！
遺産分割協議書は、遺産分割協議で合意した内容のエビデンスになります。遺産分割協議は相続人全員の参加が必要で、話し合いによって遺産分割の配分と方法と相続の割合を決めます。協議で相続人全員の合意が得られた結果を書面にしたものが、遺産分割協議書になります。
５－１．遺産分割協議書は、相続人全員が実印を押印して全員が1通ずつ所持します。
遺産分割協議書は制度化された書式がありません。協議結果を記載した書面に相続人全員が署名し、実印を押印することが必要です。さらに、印鑑証明書を添付して相続人全員が同じ物を1通ずつ所持する重要なエビデンスです。
遺産分割協議書を作成したあとに、ある相続人が単独で内容を変更することはできません。変更するときは相続人全員の合意が必要になります。相続に不正がないようにしています。
５－２．遺言書がなく法定相続分とは異なる遺産分割を行うケースを紹介します！
遺言書の内容に基づき遺産分割するケース、法定相続分どおりに遺産分割をするケースは、遺産分割協議書を作成する必要はありません。
しかし、遺言書に記載がない財産がみつかったとき、前章で紹介したように相続人全員が合意して、署名と実印を押印した遺産分割協議書が必要です。相続人全員が同じ物を1通ずつ所持します。
まとめ
不動産評価査定システムで算出された不動産相続の価額を遺産分割協議書に引継ぎます。遺産分割協議書は制度化された書式がありせんので、法定書式の書類が出力されません。
重要なことは、遺産分割協議書を作成することで、相続のトラブルを防ぎ相続手続きを円滑にするためのエビデンスです。遺産分割協議書は任意に起票することができますが、不備があると無効になります。不安があれば、弁護士や税理士・司法書士の専門家に相談しましょう。
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